L'achat ou la construction d'un logement nécessite d'avoir recours au crédit, lequel porte souvent sur plusieurs centaines de milliers de francs et engage l'emprunteur pour des durées pouvant aller jusqu'à 20, voire 30 ans. Une décision d'achat trop hâtive peut engendrer un endettement lourd et parfois même sur des situations dramatiques liées au cumul d'échéances impayées. Aussi, la loi a-t-elle prévue une réglementation stricte concernant le contrat de prêt immobilier. Par ailleurs, les offres de financement sont diversifiées. A charge pour l'emprunteur d'opter pour le produit le mieux adapté à son projet.

Le législateur a prévu des règles de protection pour l'emprunteur. Celles-ci lui confèrent des droits et des obligations. Les articles 312-1 s. du code de la consommation réglemente le crédit immobilier. Ces dispositions s'appliquent dans les cas où un professionnel propose à un particulier un prêt afin de financer l'achat ou la construction d'un logement, l'acquisition d'un terrain dans le but d'y construire un maison, la réalisation de travaux.

Selon la loi, la publicité pour un prêt immobilier, quelle que soit la forme qu'elle revêt, doit comporter des indications précises : l'identité du prêteur, la nature et l'objet du prêt. La publicité comportant des éléments chiffrés doit préciser la durée, le coût total et le taux effectif global du crédit.

La loi interdit en outre toute publicité assimilant les mensualités de remboursement à des loyers ou faisant référence, pour le calcul des échéances, à des prestations sociales qui peuvent disparaître avant le remboursement intégral des prêts.

L'établissement de crédit auprès de qui le candidat emprunteur a déposé sa demande doit adresser gratuitement et par voie postale une offre de prêt dont le contenu est réglementé. Cette offre de prêt engage l'établissement de crédit pendant 30 jours minimum à compter de sa réception.

Le demandeur dispose d'un délai de réflexion minimum de 10 jours à compter de sa réception pour examiner l'offre de prêt qui lui est faite ainsi que le tableau d'amortissement qui y est obligatoirement joint (sauf s'il s'agit d'un prêt à taux variable). Ce tableau doit indiquer, pour chaque mensualité due, la ventilation entre les intérêts et le montant du capital restant dû.

Le prêt peut être assorti d'un différé d'amortissement, permettant à l'emprunteur de ne payer que les intérêts - sans rembourser le capital - pendant une période donnée. Le demandeur peut accepter ou refuser l'offre de prêt à partir du 11ème jour suivant la réception de celle-ci. S'il l'accepte, il doit adresser par courrier, à l'établissement de crédit, l'offre datée et signée de sa main.

En cas de cautionnement, l'établissement de crédit doit également adresser par courrier l'offre de prêt à la caution. Celle-ci dispose du même délai de 10 jours minimum pour l'examiner et signifier son acceptation à l'établissement de crédit par courrier. L'établissement de crédit ne peut réclamer aucune somme avant l'acceptation de l'offre.

L'offre de prêt peut être annulée si l'opération pour laquelle le prêt a été sollicité n'est pas réalisée dans un délai de 4 mois suivant l'acceptation du prêt par l'emprunteur. Celui-ci doit alors rembourser les sommes qui lui ont été déjà versées le cas échéant. Seul les frais d'étude, dont le montant est limité, peuvent lui être demandés par l'établissement de crédit.

L'emprunteur doit informer ses différents prêteurs s'il a demandé plusieurs prêt pour la même opération. Si l'un de ces prêts (représentant au moins 10 % du capital emprunté) lui est refusé, l'emprunteur est dégagé des prêts qui lui ont été accordés.

En cas de refus de l'offre de prêt par l'emprunteur, l'établissement de crédit ne peut lui demander éventuellement que des frais d'étude dont le montant est limité par la réglementation.

Le contrat que l'emprunteur a signé pour construire ou acheter son logement peut être annulé s'il n'obtient pas les prêts qu'il a demandés.

L'établissement de crédit établit le contrat de prêt qu'il adresse ensuite au notaire. Peuvent être demandés en garantie :
- une hypothèque, qui lui permettra de vendre le bien hypothéqué si l'emprunteur ne paie pas ;
- un privilège de prêteur de deniers qui lui permettra également de vendre le bien en cas d'impayé ;
- une caution d'un tiers ou d'un organisme agréé par l'établissement de crédit.

Avec le contrat de prêt l'emprunteur devra souscrire une assurance destinée à couvrir l'emprunteur en cas de décès ou d'incapacité de travail. Facultativement, une assurance de perte d'emploi pourra être souscrite.

Excepté dans certains cas limités par la loi, l'emprunteur pourra toujours rembourser par anticipation une partie ou la totalité du prêt. Pour les remboursements anticipés des prêts qui sont réglementés, le contrat de prêt peut prévoir des indemnités.

Pour les contrats de prêt conclus à compter du 1-7-99, la pénalité de remboursement anticipé du prêt est supprimée dans les cas où la vente du logement tient aux circonstances suivantes :

- changement du lieu d'activité professionnelle pour l'emprunteur ou son conjoint ;
- cessation d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint ;
- décès d'un des membres du couple.

Un dernier conseil : avant de signer, ouvrez les yeux, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence. Vous pouvez également vous adresser aux établissements financiers dont la spécialité est le crédit immobilier.