Si l’on cherche à accroître son patrimoine, il peut être intéressant de transformer des revenus soumis à l’impôt sur les plus-values à venir qui seront généralement moins-taxées.

Plusieurs techniques permettent d’y parvenir. Il est possible dans une location immobilière tout à fait traditionnelle de convenir dans le bail que tout ou partie du loyer sera perçu sous forme d’aménagements ou de construction que le locataire s’engage à effectuer sans indemnité du bailleur. Ce dernier, à l’issue du bail, récupérera un bien valorisé.
Ces impôts ne seront normalement pas imposés comme revenus fonciers au moment où ils sont réalisés mais au titre de l’année au cours de laquelle le bail prendra fin. Si à cette date, les revenus du bailleur sont plus faibles, par exemple parce qu’il est à la retraite, l’opération est fiscalement intéressante. Il existe cependant trois baux qui permettent de bénéficier de conditions fiscales particulières : le bail à construction, le bail à réhabilitation et le bail solidaire

Louer un terrain nu contre la promesse d’une construction
Le bail à construction est un contrat conclu entre le propriétaire d’un terrain nu et un locataire qui s’engage à y faire construire une ou plusieurs constructions et à les maintenir en bon état. Ces constructions reviennent au bailleur à la fin du bail sans qu’il doive une quelconque rétribution au constructeur. C’est une manière de se constituer un capital car les revenus tirés de la location sont faibles pendant la durée du bail mais qu’en revanche la plus-value sera élevée. Un tel bail peut-être conclu au minimum pour 18 ans au maximum pour 99 ans. Pour que l’accession de la construction en fin de bail soit exonérée de revenus fonciers, il faut que le bail ait eu une durée au moins égale à 30 ans et pour échapper à l’imposition sur les plus-values en cas de revente, il faut attendre 22 années supplémentaires ou en faire donation à ses enfants. Le recours au bail à construction représente une opération de capitalisation à long terme voire très long terme. Certaines stratégies faisant appel à des sociétés civiles permettent de réduire les délais.

Pour arrêter la spirale infernale qui conduit au surendettement, il faut avant tout anticiper. Le Service Conseil Logement met à votre service 40 années d’expérience et sa notoriété auprès des établissements financiers et organismes sociaux, pour vous soutenir et défendre vos intérêts et vous apporter des solutions.

Dans l'attente d'uniformisation de la loi et de ses décrets d'application, seuls restent applicables les arrêtés pris par les communes et les préfectures. En effet, en l'absence de réglementation nationale homogène, des arrêtés préfectoraux et municipaux ont été pris dans nombre de départements et communes. Ces arrêtés abordent pour la plupart trois thèmes : la prévention, l'information et les prescriptions de traitement. La ville de Nantes, qui fait preuve d'un dynamisme reconnu dans la lutte contre les termites, n'a pas opté pour la voie réglementaire, s'appliquant à mettre en place des mesures concrètes d'assistance et d'information au service des propriétaires.

Faire du neuf avec du vieux
Vous pouvez conclure un " bail à réhabilitation " : c'est la garantie d'un bien immobilier occupé et entretenu sans aucun souci de gestion. Le bail à réhabilitation vise à améliorer des logements anciens et à les remettre sur le marché des logements vacants. Son principe est qu’un bailleur loue un immeuble à une société HLM, une société d’économie mixte ou un organisme agréé qui pourra le sous-louer à charge pour lui de réaliser des travaux d’amélioration, d’agrandissement, de construction ou de reconstruction prévus dans le bail.

Vos avantages :
- vous êtes déchargé de la gestion du bien ;
- pendant la durée du bail, la taxe foncière sur les propriétés bâties est à la charge du locataire ;
- En fin de bail, le propriétaire récupère son bien amélioré et libre d’occupation sans bourse délier et peut les donner en location aux conditions du marché. La valeur des travaux de réhabilitation réalisés par l'organisme preneur est exonérée d'impôt.

Vos engagements :
Vous confiez votre logement :
- pour une durée minimale de 12 ans au moins ( il peut être prolongé par tacite reconduction) ;
- à un organisme d'Habitations à Loyers Modérés (HLM), une société d'économie mixte, une collectivité territoriale ou un organisme agréé, qui réalise à ses frais les travaux nécessaires et loue votre bien à des personnes remplissant les conditions d'accès au logement social.

Accueilli avec un enthousiasme très modéré par les investisseurs, le bail à réhabilitation bénéficie aujourd’hui d’un régime fiscal plus attrayant. Depuis 1998, les communes et les départements ont en particulier la possibilité d’exonérer les bailleurs de leur taxe foncière sur les propriétés bâties. Le frein principal à la mise en œuvre de tels baux est en fait l’obligation de négocier avec des organismes publics.

Depuis 1998, vous pouvez également louer par bail ordinaire (3 ans renouvelables) un logement vacant à un organisme d'HLM qui le sous-loue à des personnes remplissant les conditions d'accès au parc social.

Vous êtes exonéré d'impôts sur les revenus fonciers si vous contribuez au logement de personnes défavorisées.

Vos avantages
-Exonération d'impôts : vos loyers ne sont pas imposables pendant une période de 3 ans, renouvelable. Pour cela, il suffit que les conditions requises soient remplies au début de chaque période.
-En outre, le taux des aides de l'ANAH en cas de location à une personne défavorisée dans le cadre de programmes sociaux thématiques (PST) varie de 40 à 70 % du montant des travaux subventionnables au lieu du taux de base de 25%.

Vos engagements :
Vous louez un logement vide ou meublé ou vous sous-louez : - à un bénéficiaire du RMI, un étudiant boursier ou une association agréée qui met le logement à disposition de personnes défavorisées ; - sous un loyer mensuel plafond et sous certaines normes de confort.